注文住宅の失敗を防ぐハウスメーカー・工務店の選び方

注文住宅でおこる失敗で
金銭的にも精神的にも時間的にもダメージが大きいのは

契約後の打合せで要望をどんどん言って最終見積だしてもらったら
予算をかなりオーバーして減額調整に苦労した

というものです。

ひどい場合は
契約の後の解約・・・
という事態になりかねません。

そうならないためにはどうしたらいいでしょうか。

家づくりの段取りというものが重要になってきます。

これを確認してから先に進んだほうがいい
という段取りのコツをお伝えします。

これを書いている私は
設計事務所や住宅会社の設計職を経て独立した１級建築士です。
数社の工務店さんとの家づくりをしています。
今までたずさわった家づくりは３００棟ほどあります。
その経験をいかして
【セカンドオピニオン間取り相談】
をおこなっています。
『注文住宅の満足度を２倍にあげる無料メルマガ』
で注文住宅のコツや気を付けたほうがいいポイントを
お伝えしています。

1.契約後に予算大幅オーバーとなる例

1）間取り先行ですすめたら高額になってしまった例

工務店の特徴、方針、営業さんの対応を気に入ったので
標準仕様、にちょっとオプションを加えた程度の仕様で
間取りの要望をだし
概算見積をもらい金額を把握。

間取り打合せを数回行い
面積と間取りの方向性を確定させて契約。

この時点で広さが広めになってしまっていた。

契約後に、
キッチンやお風呂の設備、
床材や建具の建材選びをしていったら
標準仕様じゃほとんど要望を満たさないことがわかり
多くがオプション品となる。

見積もりがかなり高額になって予算内で建たないことがわかる。

【失敗してしまったポイント】
■間取り打合せの時点でもっと面積を小さくしておけばよかった。
■標準仕様の設備や建材と、要望するものでは価格差が大きいことを知っておくべきだった。

2）性能重視、建材重視で工務店を選んだら要望の間取りができなくなった例

高断熱高気密、高耐震、という工務店の方針を気に入って
標準的なプランの30坪程度の間取りで概算見積をもらい契約

間取り打合せをすすめると
要望が30坪ではおさまらないことがわかる

いくつかオプションをやめて減額調整しても
面積を広くするほどの金額確保にはならない

性能のグレードを落としたらその工務店で建てる意味がないのでは、となる。

要望する間取りの家がこの工務店では無理だとなる。

【失敗してしまったポイント】
■性能に偏って工務店選びをした結果それ以外の要望が叶わなくなってしまった。
■間取りの要望を早くから考えて必要な広さを把握しておくべきだった。

2.工務店・ハウスメーカー選びの段階で知っておくこと初歩の初歩

家の性能の違いがある
ということを知りましょう。

断熱気密性・・・性能によって、住み心地、光熱費、快適性が違います。
耐震性・・・地震に対する強さが違います。震度7で倒壊する可能性が高いか低いか変わります。

この2つが2大性能です。

詳しくは後ほど書きますね。

会社によって、どの程度の性能の家を建てているか違います。
性能によって費用も変わります。

知らずに会社を選んだら
勝手に耐震の低い家になっていた
断熱性が低くて光熱費が高い家になっていた
ということが起こります。

わかっていてそういう家でいいと選ぶならまだいいのですが
（あまりよくないけど）

住んでからどうやら他の家とは違うらしい
ということがわかると後悔のもとです。

建材・設備もさまざまです。

無垢の床材に代表されるような自然素材は基本的に金額が高くなります。

最初のうちはそういうものは無くていい
という方も多いですが。

肌ざわりや空間の雰囲気、質感を知ると
自然素材を希望される方も少なくありません。

設備も同様です。

ショールームいったりSNSみたりしていくと
今まで知らなかった便利なものにたくさん出会います。

知ってしまったら欲しくなるものがたくさんあるのです。

数万で済むオプションならいいですが
１０万以上するようなものもあります。

どういうものが高額になるの
という情報は最初に知っておいた方がいいです。

3.耐震の性能について知っておこう

1）耐震等級は審査が必要

耐震性を判断するものに
耐震等級
というものがあります。

これは平成12年に制定された
「住宅の品質確保の促進等に関する法律（略して品確法）
で規定されています。

耐震等級は地震による建物の倒壊・損傷のしにくさを表す指標です。
等級1、等級2、等級3とあり
等級3が最高等級です。

この、等級が何に該当するのかは
審査機関に申請して審査してもらわないと
「この家は耐震等級3です」とは言えません。

この審査を受けることは必須ではありません。

なので、今日本で建てている新築住宅でも
耐震等級が何なのかわからない住宅もたくさんあります。

耐震に意識が強い会社は
耐震等級3取得を全棟で行っていることが多いです。

2）耐震等級1、2、3の違い

耐震等級は
必須で守らなきゃいけないものではありません。

必須で守らなきゃいけない法律は「建築基準法」といいます。

この、建築基準法で決められているものと同等の耐震性を「等級1」としています。

こちらが実際に性能評価制度にかかれている耐震等級の項目です。

最低基準である等級1（建築基準法と同等）の耐震性が
どの程度のものなのか気になりますよね。

（一社）住宅性能評価・表示協会のHPではこのように書かれています。

損傷防止
数十年に一回は起こりうる（すなわち、一般的な耐用年数の住宅では１度は遭遇する可能性が高い）大きさの力に対しては、大規模な工事が伴う修復を要するほどの著しい損傷が生じないこと

倒壊等防止
数百年に一回は起こりうる（すなわち、一般的な耐用年数の住宅では遭遇する可能性は低い）大きさの力に対しては、損傷は受けても、人命が損なわれるような壊れ方をしないこと

こういう差がある、ということは住宅を建てる上で
必ず知っておいてほしいことです。

これを知ったうえで
さぁ自分たちの家はどこを目指すのか
を考えることが必要です。

3）耐震等級3を取得すると高額なオプションになる会社もある

震等級の取得は必須ではありません。
そのための書類の作成、申請業務、が必要です。

さらには、建築基準法のための構造強度の計算方法と
耐震等級2や3をとるための計算方法が違います。

また、等級2さらには等級3にするためには
壁を強くする、強力な金物を使う、基礎の鉄筋量を増やす
ということが必要になります。

その分、費用がかかかるということです。

また、壁の量をふやさないといけない場合は
間取りに影響することもあります。

耐震の意識が高く耐震等級3を当たり前にやっている会社では

その分も含めて標準仕様として金額をだします。

ですが

あまり耐震等級3をやらない会社は
それを取得するための費用として数十万円、なかには100万円プラスという会社もあります。

そんなに高額になるなら耐震等級は要らない
と安易に考えないことです。

耐震等級3の家は
地震保険が半額になります。

南海トラフ地震の発生率が高まっている今
能登半島地震のあの状況を見た今
震度7の地震でも住み続けられる家の重要性は高まっていると感じます。

4）「耐震等級3相当」には要注意

工務店やハウスメーカーの耐震等級を調べていると
こんな言葉を見聞きすると思います。

「耐震等級3相当」

これが実はとても曲者なんです。

さきほど書いたように
審査をうけないと耐震等級3とは名乗れません。

審査をうけてないけど耐震等級3と同じ構造強度を持つ家を建てています

という意味で

耐震等級3相当

と言っているのです。

が！！！

「耐震等級3と同等」が全然同等じゃないのにそう言っている会社もたくさんあります。

「耐震等級3相当」の中身はピンキリです。

①許容応力度計算して等級3になる強度にしてるけど審査はうけていない

②品確法の計算で耐震等級3になる強度にして、
基礎もスパン表にあわせて配筋量を決めているけど審査はしていない

③品確法の計算で耐力壁の量や位置は決めているけど基礎は特に計算していない

④建築基準法の計算で壁の量を1.5倍にしているだけ

許容応力度計算というのは柱1本1本、梁1本1本、基礎の1か所1か所、それぞれ計算して大きさを決める計算方法です。
一番ていねいに計算しているといえます。

品確法の計算方法は、1本1本は計算していません。
建築基準法の計算方法とも違い「水平力」というものを計算で確認しています。

上記の1～4で耐震等級3と同等の構造強度と言えるのは1と2だけです。

とくに4は、問題外です。

等級3の耐力壁の量は建築基準法の1.5倍程度

とは言われていますが
あくまでも目安でしかありません。

そもそも、建築基準法の計算だけでは耐震等級の等級がいくつに該当するのかは確認できません。
確認する項目が足りないからです。

「耐震等級3相当」といっている会社には具体的にどういう計算をしているのか
必ず確認しましょう。

建築基準法の計算で1.5倍の耐力壁だから耐震等級3相当です
と謳っている会社には要注意です。

4.断熱の性能はいろいろある

1）断熱等級5レベルをスタートとする

断熱性能も耐震等級と同じように品確法で等級が定められています。

等級1～等級7まであります。

2025年４月以降着工する住宅は
等級4が必須となりました。

さらには2030年には等級5が基準となる予定です。

等級5というのはZEH水準ともいわれ
ZEH住宅（ネット・セロ・エネルギー住宅）に必要な断熱性能です。

国交省の資料ではこのように書かれています。

エネルギー基本計画等（2021年10月22日閣議決定）において、2030年度以降新築される住宅は、ZEH水準の省エネ性能が確保されることを目指すとされ、今後、省エネ基準の段階的な引き上げが予定されています。

ですから

2025年では断熱等級4でいいけれど
2030年では断熱等級4では性能として不足している

ということになります。

これから建てる家を
数年後には不足していると言われる性能で建てるのはちょっと・・・。

なのでまずは
断熱等級5はクリアしていることからスタートしましょう。

2）断熱等級6、7ではどんな暮らしになるのかを知る

等級5が最低ラインとして、じゃあ等級6や等級7にすると何がいいのでしょうか。

大きくいってこの２点です

◎家中、季節を問わず、暑さ寒さが減り快適
◎光熱費が減る

古い家やアパートに住んだ経験ある人、こんな経験ありませんか？

暖房しているリビングは暖かいけど、誰かがドア開けて廊下の空気が入ってきて寒い
真冬の脱衣室がめちゃくちゃ寒くてお風呂入るとき寒くてかなわない
真夏にそれぞれの部屋でエアコンつけるから電気代がものすごく高い
エアコンで暖房すると足元が寒い

これ、すべて断熱性能が低いから起こることです

電気や灯油といったエネルギーをできるだけ消費することなく温度を快適にすること

そのためには断熱等級を上げていく必要があります。

等級6では、無暖房でも室温がおおむね１３℃（地域によっては１５℃）を下回らない
等級7では、無暖房でも室温がおおむね１５℃（地域によっては１６℃）を下回らない

という基準があります。

また省エネ性能についても

等級4から等級6にすると30％程度の削減
等級4から等級7にすると40％程度の削減

とされています。

いろいろな事例や発信されている情報をみると

等級6以上になると
エアコン1台で家全体の空調ができる、
ということが可能になるようです。

もちろんこれも、体感によりますし間取りにもよります。

3.気密をどこまでこだわるか

断熱と合わせて考える必要がある性能が

気密性です。

気密性はいってみれば、
家の外部への隙間がどれだけあるかです。

いくら壁や窓の断熱をよくしても隙間があって外の空気が入ってきたら
外の気温の影響を受けてしまいます。

気密はC値という数値で表されます。
C値については国で定められた指標はありません。

高断熱を目指すならC値＝1.0以下は必要と言われています。

ぜんぜん断熱気密を気にして建てていない住宅だとC値10程度と言われています。
断熱等級4程度の家だとC値5程度と言われています。

C値をよくするためには気密を良くするための施工方法が必要になります。
C値0.5以下を目指すにはかなり気を付ける必要があります。
要するに
そのために費用がかかります。

C値は現場で測定します。
C値を測定するかどうかは会社によって異なります。
測定する場合オプション費用がかかることも多いです。

4.空調のやり方はいろいろある

1）断熱等級6以上だと選択肢が増える

断熱性能の高い家ではエアコンの台数を減らすことができますし
20帖の部屋でも８帖用のエアコンで足りる、ということも可能です。

日本では断熱性能が低いために
各室にそれぞれエアコンなどの空調を設置することが一般的でした。

LDKでは空調効いてるけど、寝室はまた別で空調する、廊下や玄関は空調しない前提ですね。

これに対して
家中を同じように空調が効くようにする空調のことを全館空調といいます。

これが可能になるのが断熱等級6以上といわれます。

同時に高気密も必要です。

2）工夫せずとも個室も快適にしたいならダクト式

断熱性をよくしたらどんな家でも家じゅうエアコン1台で快適

というとそうでもありません。

壁とドアで仕切られた隣の部屋にはエアコンで空調された空気は届きにくいからです。

２階の寝室にエアコンつけたとして
ドア閉め切っていたらさすがに涼しい空気が他の子供部屋の行くことは難しいです。

いつもドアを開けっぱなしにしている
隣の部屋に空気がいくようにファンをつける
ということが必要です。

ですが、なかなか確実には届きません。

確実に、全室、空調を効かせたいなら、
強制的に空気を送るダクト式が必要ですね。

3）床下エアコン、小屋裏エアコンは限られる

ダクトを使わず＝強制的に空気を送らず
全館空調をやる方法として

床下にエアコンを設置する
小屋裏にエアコンを設置する

という方法があります。

これも高断熱だからできることです。

ただ
強制的に空気を送らないので
エアコンから出てきた空気がうまく循環するような
間取り、仕組み、を熟知していないと難しいです。

思ったより効かずに暑い・寒い
となりがちです。

経験のある工務店・ハウスメーカーにお願いしたほうがいいでしょう。

5.自然素材は高くなると心得る

無垢の床
しっくいや珪藻土の壁
化粧梁を見せる
天井を板貼りにする
こういったものは高くなりがちです。

床や壁は面積が広いので素材を変えると高くなります。

壁や天井の仕上げは
ビニールクロスと比較したらなんでも高いです。

アクセントクロスにする程度なら数千円数万円程度のアップで済みます。

自然素材系を希望するなら

標準で採用している、
標準ではないけどよく採用する
という工務店・ハウスメーカーに依頼したほうが採用しやすいです。

とくに塗り壁は左官屋さんが慣れてないと難しいです。

最初に予算を確保しておかないと塗り壁の採用は難しい
と思っていた方がいいでしょう。

外壁も同様です。
板張り、塗り壁、は高くなります。

6.高額なオプションを知っておく

外壁は
サイディング、ガルバリウム鋼板を使う工務店・ハウスメーカーが多いですね。

なかには
サイディングよりガルバリウム鋼板がかなり高い工務店・ハウスメーカーもあります。

キッチンは高額になりやすい設備です。

コンロの前が壁になっている「壁付けキッチン」よりも
コンロの前は壁がなく横だけが壁の「ペニンシュラ型キッチン」のほうが高額です。

ペニンシュラ型よりも、前にも横にも壁がない「アイランド型キッチン」のほうが高額です。

キッチンメーカーによっては
アイランド型は高額シリーズのなかにしか設定がないこともあり
壁付けよりもかなり高額になることが多いです。

Ｌ型、Ｕ型、も高くなります。

キッチンをどの型にするか、最初に決めておいた方がいいでしょうです。

海外製の食洗機、キッチン後ろの収納奥行65ｃｍ、トリプルＩＨ、
といったものも希望するなら最初から考えておいた方がいいでしょう。

キッチン以外の設備では

２人で使えるひろめの洗面台
既製品ではない造作の洗面台
タンクレストイレ

高いオプションのひとつです。

最近人気の乾太くんは給湯をガスで行うならいいですが

給湯を電気＝エコキュートで考えている場合は
乾太くんのためにガスをひく必要があります。

乾太くんそのものの費用だけでなく、
この先ずーっと乾太くんのためだけにガス代を払うことになります。

その他インテリアでは
間接照明、エコカラット、は、ちょっとお高いオプションです。
作り付けのテレビボードといった
造作家具も高くなるかもしれません。

7.費用が高くなりすぎないための段取り

パターン1：この仕様でどれくらいの広さが可能か聞く

①耐震等級、断熱気密性能、換気空調設備、外装材、内装材、設備の
最低限の要望をだす
②その仕様ならその予算で何坪の家が建てられるかを聞く

パターン2：この広さでどの仕様が可能か聞く

①間取りの要望をだしてできるだけ面積を小さくしたら何坪でできるか把握する
②その広さ、その金額なら、性能・素材・設備がどんなものが選択できるかを聞く

性能、仕様が重視ならパターン1
広さ、間取りが大事ならパターン2

といったところでしょうか。

重要なのは
「性能・建材・設備」の要望と
「間取り・広さ」の要望を
並行して考えていくことです。

よくありがちなのが

数か月打合せしたのち
間取りも仕様も設備も選んでから減額調整しようとしても
今まで吟味して選んできたものばかりなので
取りやめしてもいいと思えるオプションがない

ということです。

減額調整が必要となるのは
おそらく100万ちかい、またはそれ以上の減額のはずです。

数十万の予算オーバーなら、まぁいいか一生に一度だし、となるからです。
でも、１００万以上減額できるオプションなんてそうそうありません。

こうなると
選んできたほとんどのものを見直さないと・・・
となります。

ツライですよ、この減額調整の過程は。

9.効果的な方法

1）間取りでできるだけ小さくしておく

面積はできるだけ小さくしておく
ということです。
性能、設備、建材のグレードアップ費用をかけやすくなります。

面積が大きいことで数十万かわってきます。

むやみやたらに
収納がほしい
という要望は考え直しましょう。

使わないものを溜め込む収納に
お金をかけることほど
もったいないことはありません。

無駄な部分はそぎ落として
要望を叶える間取りを考えてもらいましょう。

面積は小さいけど狭さを和らげる工夫
たんなる通路となってしまうような無駄をなくす間取り
狭いけど生活はしやすい収納や家事動線

といったことが必要になってきます

間取り作成者の実力があらわれます。

2）標準仕様が要望にちかい工務店・ハウスメーカーを選ぶ

標準仕様より、オプションのもののほうが割高に設定されていることが多いです。

たとえば

同じ無垢床を希望したとして
標準仕様としている会社より
オプションに設定している会社のほうが高くなる、
ということです。

必ずそうとも限りませんが。

基本的には
あまり使わないもの、あまりやらない工法、は高くなる、
と思っていたほうがいいです。

とくに気密断熱は
あまりやらない工法の場合、
不慣れなこともあり不具合がでやすいこともあります。

自分たちの要望を
できるだけ標準仕様で選べる会社を選ぶことが
一番リスクが少ないです。

10.まとめ

間取り、見積を出してもらう前に

◎自分たちの希望する断熱性能、耐震性能を把握する
◎断熱性能・耐震等級・使用建材・使用設備の標準仕様を教えてもらう
◎標準仕様にない自分たちの要望するオプションのだいたいの金額を教えてもらう
◎間取りの要望を出してどれくらいの面積が必要か把握する
◎いろいろ実例を見せてもらい自分たちの予算感、性能・設備・建材の好みが近いことを確認する

ここまでやって、
この先１００万２００万増えても大丈夫そうだな
となってから

契約
または
間取りと仕様の詳細打合せ
に進むこと。

もちろん
無理のない予算、ローンの返済計画をしていることが大前提ですよ。

工務店・ハウスメーカー選びで
注文住宅の成功はほぼ決まります。
この会社でいいかどうか迷ったら
セカンドオピニオン相談をつかってくださいね。

◎こういう時にこれ確認しないと後で困るよ
◎こういう工務店は気をつけないとあぶないよ
◎費用をできるだけ上げずに満足度を上げるにはこうするといいよ
◎こういうタイプの人はこういう間取りにすると便利だよ
◎こうやって聞くといい提案をしてもらえるよ

などなどなど・・・

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