よつば暮らしデザイン室

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Category Archives: 家づくり・土地

注文住宅の土地購入 こんな土地には要注意

家を建てるための土地探しをしていると、相場より金額が安い土地が時々あります。

そういう土地は何かしらのデメリットがあって買い手が付きにくいから相場より安くなるわけです。

土地のデメリットはいろいろあります。

駅からの距離とか日当りとか間口が狭いとか。これらは一般の人にもわかりやすいデメリットですが。

建築法規的にみて要注意だなっていう土地があります。

狭い道路に接している土地と、がけに接している土地です。

この2つは法律の制約によって建物形状と配置に大きく影響します。

<狭い道路に接している土地>

道路に接している場合、道路斜線という規制があって建物高さに影響を与えます。道路幅が狭いほど不利です。2階の面積を小さくしないといけない、天井を低くしないといけない、といったこともありえます。

土地が狭いので総2階にしないと要望がみたせないのに2階を広くできないとか、太陽光パネルを南向きに載せたいのに屋根の希望の屋根にできないとか。そんなことも考えられます。

道路斜線を緩和できる「天空率」というものがあるのですが、それをチェックするのは通常の設計業務に手間がプラスされるので設計料が加算されることもあるかもしれません。

<がけに接している土地>

愛知県では2m以上のがけに隣接していると、がけの高さの2倍の距離を離して建てないといけない、という条例があります。これを「がけ条例」といいます。条例なので各自治体によって多少内容が変わります。

当然、建物配置に影響を与えます。本当はもっと隣地に寄せて建てたいのに中途半端に空けて配置しないといけないとか。

特殊な基礎工事をしないといけないとか、コンクリートの擁壁をつくらないといけないとか、費用がかかることも考えられます。

2mの高さがあってもコンクリートの擁壁があればいいと思っている工務店の監督さんなんかは多いですが。30年前くらいの擁壁だとひび割れていたりはらんでいたりして安全性に問題があるものもあります。そうなると擁壁のつくり替えになりますが、それだけで高額になるかもしれません。

中には、今まで住宅が建っていたところを建て替えるので問題ないと思っていても、実は規制に引っかかる、今まではなぜか見逃されていた(気づかないでいた)ってこともあります。

土地にデメリットがあると相場より安くなるという金額的なメリットはありますが、

そのデメリットのために建物を建てることにどう影響するのか、そのための費用的な負担はあるのか、それを購入前にきちんと把握する必要があります。

デメリットを回避するための設計上の工夫が、自分たちの希望する家にとってデメリットじゃないなら、

その土地はあなたにとってお買い得な土地です。

土地のデメリットが吉と出るか凶と出るか、建築士に相談してくださいね。

 

 

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土地さがしを不動産屋さんだけでするのは危険です

土地から購入して注文住宅を建てる人は不動産屋さんをあちこち回って土地を決めると思いますが。

必ずして欲しいことがあります。

建築士に相談することです。

不動産屋さんは土地の売買のプロですが、建築には素人同然です。

土地についての情報、専門用語でいうと用途地域とか道路斜線とか、それは知ってはいても、実際に建てる時どういう規制がかかるからどういう建物が建つのか、どういう手続きがあってどういう審査をされてそれにどれくらいの期間がかるのか、といったことは不動産屋さんは知りません。

なので、いざプランの段階で建築士がみたら、道路斜線がこれくらいかかるからこの屋根形状しかできないよとか、○○の許可申請がいるので着工まで2か月待ってくださいとか、がけ条例かかるからここに擁壁作って100万かかりますよねとか。

お施主さんが「そんなこと知らなかった」っていうことがちょくちょくあるんですよ。

説明はしてるかもしれません、○○地域だからこういう規制がありますよ、っていう。

でも、その規制があることで結果どういう家になるから費用がどれくらい増すか、期間が余分にどれくらいかかるか、ということは建築設計の実務をやってる建築士じゃなきゃわからないんです。

工務店さんに聞いてもわからないこともあります。建築士のいない工務店さんは結構ありますから。

つい最近も、新たに土地買ってプランも進めてる案件を見せられたので「○○地域でこの擁壁作ったら○○許可がいるから3か月余分にみてくださいね」って言ったら、頭かかえてました。

不動産屋さんは建築に関しては素人です。

不動産屋さんの意見だけで土地を判断するのは危険です。

 

 

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